Copropriété : que faire si le syndic ne répond pas ?

Introduction

Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la bonne gestion d’un immeuble : il administre les comptes, organise les assemblées générales, fait exécuter les décisions et veille à l’entretien des parties communes.
Mais que faire lorsque le syndic ne répond plus à vos appels, courriels ou courriers ? Quels sont vos droits, et comment agir efficacement ?

Dans cet article, nous expliquons les étapes concrètes à suivre si votre syndic ne répond pas, les recours possibles et quand faire appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

1. Le rôle légal du syndic de copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Sa mission est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Parmi ses principales obligations :

• Gérer les finances : tenue de la comptabilité, paiement des factures, appels de charges.
• Entretenir l’immeuble : suivi des travaux, gestion des sinistres, respect des obligations légales.
• Organiser les assemblées générales : convocation annuelle, rédaction du procès-verbal.
• Représenter le syndicat en justice si nécessaire.

➡️ En pratique, le syndic doit être disponible et répondre dans un délai raisonnable aux demandes des copropriétaires.
L’absence totale de réponse peut constituer une faute de gestion, ouvrant droit à des recours.

2. Comment réagir face à un syndic qui ne répond plus ?

Avant d’envisager une action juridique, il est conseillé de procéder par étapes :

Étape 1 : Vérifiez les canaux de communication

Contactez le syndic par tous les moyens disponibles :

• Téléphone et e-mail de contact officiel.
• Courrier recommandé à l’adresse du siège.
• Espace extranet copropriété (souvent obligatoire).

📌 Conseil pratique : gardez une trace écrite de toutes vos tentatives (dates, copies d’e-mails, accusés de réception).

Étape 2 : Envoyez une mise en demeure

Si aucune réponse après plusieurs relances, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant :

• Les demandes restées sans réponse.
• Les obligations légales du syndic (articles 18 et 19 de la loi de 1965).
• Un délai raisonnable pour agir (en général 8 à 15 jours).

Cette démarche formelle prouve votre bonne foi et peut suffire à débloquer la situation.

Étape 3 : Informez le conseil syndical

Le conseil syndical peut contacter directement le syndic ou demander une réunion exceptionnelle.
En cas d’inertie persistante, il peut proposer la convocation d’une assemblée générale pour envisager un changement de syndic.

3. Les recours possibles contre un syndic inactif

Lorsque le syndic ne répond toujours pas, plusieurs recours existent selon la gravité du manquement.

🔹 A. Recours amiable

Avant toute action judiciaire :

• Demandez un rendez-vous au gestionnaire ou à son supérieur.
• Contactez le siège de l’agence (si syndic professionnel).
• Faites intervenir le conseil syndical pour une médiation.

🔹 B. Recours judiciaire

Si le syndic reste injoignable ou néglige gravement ses devoirs :

• Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance) pour faute de gestion.
• Le juge peut ordonner la désignation d’un administrateur provisoire (article 18-2 de la loi de 1965).

💡 Exemple concret :
Une copropriété dont le syndic n’a pas convoqué d’assemblée depuis deux ans peut saisir le juge pour nommer un administrateur provisoire chargé de rétablir la gestion.

🔹 C. Action en responsabilité

Le syndic peut être condamné à réparer le préjudice subi par les copropriétaires (retard de travaux, perte financière, etc.).
Cette action nécessite souvent l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

4. Remplacer le syndic : la procédure pas à pas

Changer de syndic est souvent la solution la plus efficace.

Étape 1 : Inscrire la question à l’ordre du jour

Le conseil syndical (ou des copropriétaires représentant ¼ des voix) peut demander l’ajout à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

“Décision de ne pas renouveler le contrat du syndic actuel et désignation d’un nouveau syndic.”

Étape 2 : Comparer plusieurs devis

Il est recommandé de solliciter au moins trois propositions de syndics concurrents, afin de comparer :

• Les honoraires,
• Les frais annexes,
• Les services inclus.

Étape 3 : Vote en assemblée générale

Le remplacement du syndic doit être voté à la majorité absolue (article 25) de la loi de 1965.
En cas d’urgence, une assemblée extraordinaire peut être convoquée.

Étape 4 : Transmission des documents

Le syndic sortant a un mois pour remettre au nouveau syndic tous les documents de la copropriété (comptabilité, contrats, archives, etc.).
Le non-respect de ce délai peut donner lieu à des pénalités.

5. Pourquoi consulter un avocat en droit immobilier ?

Face à un syndic inactif, l’avocat est votre meilleur allié pour :

• Rédiger une mise en demeure juridiquement solide.
• Engager une action en justice si le syndic ne respecte pas ses obligations.
• Accompagner le conseil syndical dans la procédure de remplacement.

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FAQ : vos questions fréquentes

❓1. Mon syndic ne répond plus aux mails ni au téléphone, est-ce légal ?

Non. Le syndic est tenu d’assurer la gestion de la copropriété et de répondre dans un délai raisonnable. Un silence prolongé peut constituer une faute de gestion.

❓2. Puis-je ne plus payer mes charges si le syndic ne fait rien ?

Non, les copropriétaires doivent continuer à payer leurs charges. En revanche, vous pouvez contester la gestion ou engager la responsabilité du syndic.

❓3. Qui peut convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond plus ?

Le conseil syndical ou tout copropriétaire représentant au moins ¼ des voix peut demander la convocation d’une AG, voire saisir le tribunal pour en obtenir l’autorisation.

❓4. Comment prouver que le syndic est inactif ?

Conservez toutes les preuves écrites : e-mails, lettres recommandées, courriers sans réponse. Ces documents serviront devant le juge.

❓5. Combien coûte un avocat pour ce type de dossier ?

Les honoraires varient selon la complexité du dossier.

👉 Lire aussi : Combien coûte un avocat en 2025 ? – Guide complet

Conclusion

Un syndic qui ne répond pas met en péril la gestion de votre copropriété.
Avant toute action judiciaire, tentez le dialogue et la mise en demeure.
Mais si l’inertie persiste, un avocat en droit immobilier pourra vous aider à faire valoir vos droits et à remplacer efficacement le syndic.

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