Clause résolutoire en bail commercial : procédure, acquisition et jurisprudence 2026

1. Qu'est-ce que la clause résolutoire en bail commercial ?

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle insérée dans le bail commercial, qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation automatique du contrat lorsque le preneur manque à l'une de ses obligations essentielles. Contrairement à la résiliation judiciaire classique, qui suppose une décision du tribunal, la clause résolutoire opère de plein droit, sans que le juge n'ait à prononcer la rupture du contrat : il se borne à en constater l'acquisition.

Ce mécanisme est encadré par l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui constitue une disposition d'ordre public à laquelle les parties ne peuvent déroger. Si le droit des baux commerciaux laisse une large place à la liberté contractuelle, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont, elles, strictement réglementées pour garantir un équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur.

Initialement cantonnée aux impayés de loyers et charges, la clause résolutoire peut aujourd'hui sanctionner tout manquement aux obligations expressément visées par le bail : défaut d'exploitation du fonds de commerce, non-souscription des assurances requises, sous-location non autorisée, travaux réalisés sans accord du bailleur, etc. La Cour de cassation a confirmé cette extension dans un arrêt du 6 février 2025, précisant que le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire quel que soit le type de manquement reproché au locataire.

2. Conditions de validité de la clause résolutoire

Pour produire ses effets, la clause résolutoire doit satisfaire à plusieurs exigences cumulatives.

Stipulation expresse dans le bail

La résiliation de plein droit ne peut résulter que d'une clause explicitement rédigée dans le bail commercial. Elle doit désigner avec précision les obligations dont la violation entraîne la résiliation automatique. Si le bail se contente d'une formule générale renvoyant à « toutes les obligations du présent contrat » sans les détailler, le juge peut considérer la clause comme insuffisamment précise.

Bonne foi du bailleur

Le bailleur qui invoque la clause résolutoire doit être de bonne foi. La jurisprudence sanctionne le bailleur qui aurait délibérément empêché l'exécution du contrat par le preneur ou qui aurait renoncé, même tacitement, à se prévaloir de la clause. La renonciation tacite peut résulter, par exemple, d'acceptations répétées de paiements tardifs sans réserve.

Absence de renonciation préalable

Dès lors que le bailleur a accepté, sans émettre de réserves, des paiements postérieurs au manquement, ou a continué à exécuter ses propres obligations en connaissance du manquement, il peut être regardé comme ayant renoncé à la clause. Cette renonciation ne se présume pas : elle doit résulter d'actes manifestant une volonté non équivoque.

3. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

La mise en œuvre de la clause résolutoire est nécessairement précédée de la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cet acte est indispensable : sans lui, la clause ne peut produire aucun effet, quand bien même le preneur serait en situation d'impayé depuis plusieurs mois.

Mentions obligatoires du commandement

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, comporter les éléments suivants :

• La désignation précise du bail concerné (date, parties, locaux) ;
• Le montant exact de la dette, détaillé mois par mois ;
• La mention expresse du délai d'un mois accordé au preneur pour régulariser ;
• La reproduction ou l'annexion de la clause résolutoire du bail ;
• L'indication claire et précise du manquement reproché, afin que le preneur puisse y remédier.

L'omission de l'une de ces mentions expose le commandement à la nullité. En pratique, la jurisprudence est stricte : un commandement qui ne reproduit pas la clause résolutoire ou qui ne vise pas expressément le bail en cours a été annulé par les tribunaux.

Coût du commandement de payer

Les émoluments du commissaire de justice pour la signification d'un commandement de payer sont réglementés par le Code de commerce (articles A. 444-10 et suivants). Ils varient selon le montant de la créance, avec un droit d'engagement des poursuites proportionnel (entre 4,29 € et 268,13 € HT) auquel s'ajoutent les frais de déplacement et de copie. À titre indicatif, pour une créance de 1 500 €, le coût total d'un commandement de payer se situe généralement autour de 130 à 180 € TTC. Ces frais sont, en principe, mis à la charge du débiteur en application de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

4. L'acquisition de la clause résolutoire : mécanisme et effets

Si le preneur n'a pas régularisé sa situation dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise de plein droit. Le bail est alors résilié automatiquement, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision judiciaire de résiliation : le juge, saisi par le bailleur, ne fait que constater que la résolution est intervenue à la date d'expiration du délai.

La saisine du juge des référés

En pratique, le bailleur assigne le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire compétent (celui du lieu de situation des locaux) pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du preneur et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Toutefois, si le preneur soulève une contestation sérieuse sur le bien-fondé du commandement ou sur l'imputabilité du manquement, le juge des référés peut se déclarer incompétent et renvoyer les parties devant le juge du fond. La rapidité de la procédure dépend donc en grande partie du comportement du locataire.

Les conséquences de l'acquisition

L'acquisition de la clause résolutoire emporte des conséquences particulièrement lourdes pour le preneur :

• Perte du droit au renouvellement du bail et, partant, du droit à l'indemnité d'éviction ;
• Obligation de quitter les lieux immédiatement, sous peine d'expulsion forcée avec le concours de la force publique ;
• Paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés, dont le montant est généralement fixé au montant du loyer contractuel ;
• Possibilité pour le bailleur de se prévaloir des sanctions conventionnelles prévues au bail (acquisition du dépôt de garantie, clauses pénales, etc.).

5. La suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire

L'article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce ouvre au preneur une voie de recours essentielle : la demande de délais de paiement assortie d'une suspension des effets de la clause résolutoire. Cette protection, d'ordre public, ne peut être écartée par aucune clause contractuelle.

Conditions de la demande de délais

Le preneur doit saisir le juge compétent d'une demande de délais présentée dans les formes prévues par l'article 1343-5 du Code civil. La demande peut être formée devant le juge des référés (en défense, lors de l'audience de constatation) ou devant le juge du fond. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 6 février 2025, que cette faculté n'est pas limitée aux seuls impayés de loyers, mais s'applique à tout manquement visé par la clause résolutoire, qu'il s'agisse de charges, d'une obligation de faire ou de toute autre infraction contractuelle.

Effets de la suspension

Lorsque le juge accorde des délais et suspend les effets de la clause, la résiliation est neutralisée pendant toute la durée de l'échéancier fixé. Si le preneur respecte scrupuleusement le calendrier de remboursement de sa dette et continue de payer le loyer courant, la clause résolutoire ne produit finalement aucun effet et le bail se poursuit normalement. En revanche, si le preneur ne respecte pas un seul terme de l'échéancier, la clause est alors définitivement acquise sans qu'un nouveau commandement soit nécessaire.

6. Jurisprudence récente : les arrêts clés de 2025-2026

Les années 2025 et 2026 ont été particulièrement riches en décisions de justice clarifiant le régime de la clause résolutoire en bail commercial. En voici les apports essentiels.

Exception d'inexécution — Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820

Par cet arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation a rendu une décision de principe : lorsque le preneur invoque une exception d'inexécution pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire (au motif que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations, notamment en matière de travaux ou de délivrance), le juge a l'obligation de vérifier le bien-fondé de cette exception. Et ce, indépendamment du fait que le locataire n'ait pas demandé des délais dans le mois suivant la signification du commandement. Cette décision ouvre une voie de défense efficace pour le preneur dont le bailleur a négligé ses obligations d'entretien ou de délivrance.

Mauvaise foi du bailleur — CA Versailles, 12 mars 2026, n° 25/03151

La Cour d'appel de Versailles a rejeté l'argumentation d'un preneur qui invoquait la mauvaise foi de son bailleur et l'imprécision de la clause résolutoire pour s'opposer à la constatation de la résiliation de son bail commercial. La Cour rappelle que la mauvaise foi du bailleur ne peut être retenue que si celui-ci a délibérément rendu impossible l'exécution du contrat par le locataire, ce qui n'était pas démontré en l'espèce.

Procédure collective et clause acquise — CA Paris, pôle 5 ch. 3, 12 février 2026, n° 22/06765

La Cour d'appel de Paris a confirmé que l'ouverture d'une procédure collective (redressement judiciaire) n'anéantit pas les actes régulièrement accomplis avant le jugement d'ouverture. Dès lors que le commandement de payer avait été délivré et que le délai d'un mois avait expiré avant l'ouverture de la procédure, la clause résolutoire était définitivement acquise et le locataire ne pouvait pas invoquer l'arrêt des poursuites individuelles pour s'y opposer.

7. Clause résolutoire et procédure collective du locataire

L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) à l'encontre du preneur commercial soulève des difficultés particulières pour le bailleur qui souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire.

Le principe général est le suivant : le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en paiement des créances antérieures. Cependant, le bailleur n'est pas sans recours. Il convient de distinguer deux situations :

• Avant le jugement d'ouverture : si le commandement de payer a été délivré et que le délai d'un mois a expiré avant l'ouverture de la procédure, la clause résolutoire est acquise. L'administrateur ou le mandataire judiciaire ne peut s'y opposer qu'en obtenant des délais de grâce auprès du juge-commissaire, conformément aux articles L. 622-14 et suivants du Code de commerce.
• Après le jugement d'ouverture : pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, le bailleur peut agir devant le juge-commissaire selon la procédure spécifique prévue par le droit des procédures collectives. Il doit démontrer que les loyers postérieurs demeurent impayés au jour où le juge statue.