Expulsion locataire : procédure, délais et coûts
Commandement de payer, assignation au tribunal, trêve hivernale, concours de la force publique… Toutes les étapes de la procédure d'expulsion d'un locataire en France, avec les délais et coûts à jour pour 2026.
📑 Sommaire
- 1. Quels motifs permettent d'expulser un locataire ?
- 2. Les étapes de la procédure d'expulsion
- 3. Les délais légaux à chaque étape
- 4. Combien coûte une procédure d'expulsion ?
- 5. Trêve hivernale : quand l'expulsion est suspendue
- 6. Les droits et recours du locataire
- 7. Cas particulier : squatteur et occupation illicite
- 8. Pourquoi faire appel à un avocat ?
1. Quels motifs permettent d'expulser un locataire ?
L'expulsion d'un locataire est une procédure strictement encadrée par la loi. Le propriétaire ne peut engager cette démarche que pour des motifs légitimes, et uniquement en passant par le tribunal. Voici les principaux motifs :
Loyers impayés : c'est le motif le plus fréquent. Dès lors que le locataire accumule des retards de paiement, le propriétaire peut engager la procédure, à condition que le bail contienne une clause résolutoire (obligatoire dans tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023, loi Kasbarian-Bergé).
Troubles du voisinage : des nuisances répétées (tapage, comportements agressifs) documentées par des plaintes ou des constats peuvent justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Défaut d'assurance habitation : l'assurance habitation est obligatoire pour le locataire. Son absence constitue un manquement grave pouvant entraîner la résiliation du bail.
Fin de bail (congé pour vente, reprise ou motif légitime) : si le locataire refuse de quitter les lieux après un congé valablement délivré, il devient occupant sans droit ni titre et le propriétaire peut demander son expulsion.
⚠️ Attention : un propriétaire qui expulse lui-même son locataire (changement de serrure, coupure d'eau ou d'électricité, intimidation) commet un délit de violation de domicile puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, sur décision du tribunal.
2. Les étapes de la procédure d'expulsion
La procédure d'expulsion suit un enchaînement d'étapes obligatoires. Le non-respect de l'une d'entre elles peut entraîner la nullité de toute la procédure.
Étape 1 : La tentative de résolution amiable
Avant toute action judiciaire, le propriétaire doit tenter de résoudre le litige à l'amiable : relances écrites, proposition d'échéancier, courrier recommandé de mise en demeure. Cette étape n'est pas une simple formalité — la loi impose depuis 2025 des mesures de conciliation avant d'entamer les démarches contentieuses.
Étape 2 : Le commandement de payer
Si la situation ne se régularise pas, le propriétaire mandate un commissaire de justice (anciennement huissier) pour délivrer un commandement de payer. Cet acte officiel accorde au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Kasbarian-Bergé). Le commissaire de justice signale simultanément le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions).
Étape 3 : L'assignation au tribunal
Si le locataire ne paie pas dans les 6 semaines, le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être signifiée au locataire et notifiée à la préfecture via la plateforme Exploc, au moins 6 semaines avant l'audience.
Étape 4 : L'audience et le jugement
Le juge examine la situation des deux parties. Il peut prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement de la dette, ordonner l'expulsion et fixer une indemnité d'occupation. Le juge peut aussi accorder au locataire un délai de remboursement de 3 ans maximum s'il a repris le paiement du loyer courant.
Étape 5 : Le commandement de quitter les lieux
Après signification du jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, laissant au locataire un délai de 2 mois pour partir (le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi).
Étape 6 : Le concours de la force publique
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique à la préfecture. L'expulsion physique est alors réalisée avec l'assistance de la police, en présence d'un témoin et d'un serrurier si nécessaire.
3. Les délais légaux à chaque étape
| Étape | Délai légal | Base juridique |
|---|---|---|
| Commandement de payer → régularisation | 6 semaines | Art. 24, loi 6 juillet 1989 |
| Assignation → audience | 6 semaines minimum | Art. 24 III, loi 6 juillet 1989 |
| Commandement de quitter les lieux → départ | 2 mois | Art. L412-5 CPCE |
| Délai d'appel du jugement | 1 mois | Code de procédure civile |
| Trêve hivernale (suspension expulsion) | 1er nov. → 31 mars | Art. L412-6 CPCE |
| Délais de grâce (juge de l'exécution) | 1 mois à 1 an | Loi Kasbarian-Bergé 2023 |
| Durée totale estimée | 18 à 24 mois | Estimation moyenne |
💡 Bon à savoir : la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a raccourci plusieurs délais. Le commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines et les délais de grâce ont été réduits de 3 mois–3 ans à 1 mois–1 an. Ces nouveaux délais s'appliquent aux baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023.
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Déposer mon dossier →4. Combien coûte une procédure d'expulsion ?
Les frais d'une procédure d'expulsion sont principalement composés des émoluments du commissaire de justice (tarifs réglementés par arrêté) et des honoraires d'avocat. Voici le détail des principaux postes de dépenses :
| Acte | Émolument HT (base) | Observations |
|---|---|---|
| Commandement de payer loyers et charges | 25,79 € | × coefficient selon montant de la dette |
| Droit d'engagement des poursuites | 63,22 € | Perçu une seule fois par créance |
| Assignation au tribunal | 18,09 € | + frais de déplacement |
| Signalement CCAPEX | 10,02 € | Par commandement de payer |
| Procès-verbal d'expulsion | 152,14 € | Intervention sur place |
| Frais de déplacement | 11,28 € TTC | Par acte signifié |
À ces émoluments réglementés s'ajoutent les honoraires d'avocat (variables selon le dossier), les frais de serrurier, de déménagement et de garde-meubles (tarifs libres), ainsi que la TVA à 20 %. Au total, le coût d'une procédure complète est estimé entre 5 000 et 7 000 € pour le propriétaire.
💡 Conseil : les frais d'exécution (commissaire de justice) sont en principe à la charge du locataire condamné. Le juge peut également condamner le locataire à rembourser une partie des frais d'avocat. En pratique, le propriétaire doit souvent avancer les frais en attendant le recouvrement.
5. Trêve hivernale : quand l'expulsion est suspendue
La trêve hivernale s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Durant cette période, aucune expulsion physique ne peut être exécutée, même si le propriétaire dispose d'un jugement d'expulsion.
Cependant, la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire : le propriétaire peut engager ou poursuivre les démarches devant le tribunal pendant cette période. Si le juge prononce l'expulsion durant la trêve, elle sera exécutée dès le 1er avril.
Exceptions à la trêve hivernale
La trêve hivernale ne protège pas les personnes suivantes :
Les squatteurs occupant un domicile (résidence principale ou secondaire) — l'expulsion peut avoir lieu toute l'année.
Les conjoints violents dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d'une ordonnance de protection.
Les locataires bénéficiant d'un relogement correspondant à leurs besoins familiaux.
Les occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité (bâtiment insalubre ou dangereux).
⚠️ Important : la trêve hivernale ne supprime pas la dette. Le locataire doit continuer à payer son loyer ou à rembourser sa dette pendant cette période. À la fin de la trêve, la procédure d'expulsion reprend immédiatement.
6. Les droits et recours du locataire
Demander des délais de paiement
À tout moment de la procédure, le locataire peut demander au juge un délai de grâce pour rembourser sa dette, dans la limite de 3 ans si le juge estime qu'il est en mesure de la rembourser. La procédure d'expulsion est alors suspendue.
Contester le commandement de quitter les lieux
Après réception du commandement de quitter les lieux, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour demander des délais supplémentaires de 1 mois à 1 an. Il doit pour cela avoir repris le paiement intégral du loyer courant.
Saisir la commission de surendettement
Le dépôt d'un dossier de surendettement peut, dans certains cas, suspendre la procédure d'expulsion. Le locataire doit continuer à payer au moins partiellement le loyer.
Invoquer le droit au logement opposable (DALO)
Un locataire menacé d'expulsion peut déposer un recours DALO auprès de la commission de médiation de son département pour être reconnu prioritaire au relogement.
7. Cas particulier : squatteur et occupation illicite
La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a considérablement durci les sanctions contre les squatteurs et accéléré les procédures d'expulsion pour occupation illicite :
| Situation | Procédure | Sanction pour l'occupant |
|---|---|---|
| Squat d'un domicile (résidence principale ou secondaire) | Plainte + demande d'évacuation au préfet (procédure accélérée) | 1 an de prison + 15 000 € |
| Maintien illicite après jugement d'expulsion | Intervention du commissaire de justice + force publique | 7 500 € d'amende (nouveau délit) |
| Squatteur vs locataire | Pas de délai de 2 mois, pas de trêve hivernale | Expulsion possible immédiatement |
8. Pourquoi faire appel à un avocat ?
La procédure d'expulsion est l'une des plus complexes du droit immobilier. Une seule erreur de forme (mention manquante sur le commandement de payer, délai non respecté, absence de notification au préfet) peut entraîner la nullité de l'ensemble de la procédure et obliger à recommencer, avec un retard de plusieurs mois.
Pour le propriétaire : un avocat spécialisé en droit immobilier vérifie la validité du bail et de la clause résolutoire, coordonne les interventions du commissaire de justice, rédige les conclusions pour le tribunal et s'assure du respect de chaque délai.
Pour le locataire : un avocat analyse les éventuels vices de procédure, négocie des délais de paiement devant le juge, explore les solutions alternatives (DALO, surendettement, protocole de cohésion sociale en logement social) et protège vos droits tout au long de la procédure.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, l'assistance d'un avocat est un investissement qui sécurise vos intérêts et peut faire gagner des mois de procédure.
Vous faites face à une procédure d'expulsion ?
Que vous soyez propriétaire confronté à des impayés ou locataire menacé d'expulsion, un avocat en droit immobilier vous accompagne à chaque étape de la procédure.
Trouver un avocat en droit immobilier →Questions fréquentes sur l'expulsion d'un locataire
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
La procédure complète dure en moyenne 18 à 24 mois, du commandement de payer jusqu'à l'expulsion effective avec le concours de la force publique. Ce délai peut être allongé par la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) ou par les délais de grâce accordés par le juge.
Combien coûte une expulsion de locataire ?
Le coût total pour le propriétaire est estimé entre 5 000 et 7 000 €, incluant les émoluments du commissaire de justice (tarifs réglementés), les honoraires d'avocat, les frais de serrurier et de déménagement. Les frais d'exécution sont en principe récupérables sur le locataire condamné.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, l'expulsion physique d'un locataire est interdite du 1er novembre au 31 mars. Cependant, la procédure judiciaire peut être engagée ou poursuivie pendant cette période. Les squatteurs, les conjoints violents et les occupants de logements insalubres ne bénéficient pas de cette protection.
Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?
Non. Toute expulsion sans décision de justice est illégale. Le propriétaire qui change les serrures, coupe l'eau ou l'électricité, ou intimide le locataire pour le faire partir risque 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul un commissaire de justice, muni d'un titre exécutoire, peut procéder à l'expulsion.
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